A partir de combien de loyers impayés risque-t-on l'expulsion ?

Être propriétaire d'un bien locatif peut s'avérer parfois complexe, surtout lorsque l'on fait face à un problème récurrent et délicat : le loyer impayé. Cette situation, précisée dans la loi du 6 juillet 1989, nécessite une approche minutieuse pour résoudre ce casse-tête en respectant les droits du propriétaire, mais aussi du locataire. Car après tout, votre locataire n’est peut-être pas mal intentionné et un conflit locatif peut vite se régler lorsque l’on prend le temps de communiquer pour comprendre la situation de l’autre partie. Faisons le point sur le sujet et les recours à votre disposition si une telle situation vous arrive.

 

Les loyers impayés : Comprendre et anticiper

Définition et implications

En droit, le loyer est défini comme une somme d’argent versée périodiquement par le locataire (ou preneur) au propriétaire (ou bailleur) en contrepartie de la jouissance d'un bien immobilier ou mobilier pendant une durée définie par un contrat de location.

Un loyer comporte plusieurs aspects : 

• Contractualisé : le montant du loyer, sa périodicité, et les modalités de paiement sont généralement stipulés dans un contrat de bail ou de location. Les conditions de révision du loyer, notamment son augmentation, sont également encadrées par la loi et le contrat de bail, assurant que les deux parties sont protégées contre des modifications arbitraires.
• Périodique : un loyer est payé à intervalles réguliers, comme mensuellement ou annuellement, selon ce qui est convenu dans le contrat de bail.
• Contrepartie : le loyer est versé en contrepartie de l’utilisation d’un bien. Cela peut être un bien immobilier (comme une maison, un appartement, ou un local commercial) ou un bien mobilier (comme une voiture ou du matériel).
• Obligatoire : le paiement du loyer est une obligation légale du locataire envers le propriétaire.

Un loyer est considéré comme impayé lorsqu’un locataire ne remplit pas son obligation principale, à savoir rémunérer le propriétaire pour l’usage de son logement. La loi 89-462 du 6 juillet 1989 encadre les relations locatives et stipule explicitement cette obligation.

 

Se prémunir des impayés

L'anticipation reste le meilleur outil contre les impayés. La loi ALUR du 24 mars 2014 encourage les propriétaires à opter pour des dispositifs de sécurisation comme la Garantie des Loyers Impayés (GLI).

La Garantie des Loyers Impayés (GLI) est une solution préventive qui permet d'apporter une sécurité financière au propriétaire, tout en lui évitant d'avoir à engager des procédures d’expulsion souvent longues et coûteuses. Cette assurance vous couvre, en tant que propriétaire, pour différentes situations : 

• Loyers impayés : prise en charge des loyers et charges non payés par le locataire en cas de défaut de paiement.
• Dégradations matérielles : certains contrats de GLI peuvent aussi couvrir les coûts de réparation en cas de dégradations causées par le locataire.
• Frais de contentieux : la GLI peut également couvrir les frais juridiques liés à l’action en recouvrement des loyers impayés et la procédure d’expulsion du locataire.

 

💡 À noter : il existe une alternative gratuite à la GLI en France : la Garantie Visale, un dispositif de cautionnement gratuit assuré par Action Logement et qui couvre les impayés de loyers sur toute la durée d’un bail.

 

Comment agir en tant que propriétaire ?

En tant que propriétaire, vous avez l’obligation de garantir à votre locataire une jouissance paisible du logement (Loi 89-462).

Cependant, lorsque les loyers ne sont plus honorés, il est possible de mettre en œuvre certaines actions, tout en respectant le cadre légal.

Pensez à documenter chaque étape : les relances, les échanges, et tous les éléments qui peuvent justifier d’une situation de loyer impayé.

 

La relance amiable

On vous le répète souvent dans nos articles, mais la communication reste essentielle et préalable à toute procédure. Discutez avec votre locataire pour comprendre les raisons de ce non-paiement et envisagez des solutions temporaires si possible.

Avant de passer aux mesures drastiques, une relance amiable, voire une conciliation, sont habituellement recommandées afin d'éviter une potentielle procédure judiciaire longue et coûteuse.

 

💡 À noter : gardez des preuves écrites de chaque interaction et accord avec votre locataire. Cela inclut les courriels, les messages textes et tout autre mode de communication formel. En cas de procédure juridique, ces documents pourraient être essentiels.

 

Injonction de payer

Si la voie amiable échoue, vous pouvez adresser une injonction de payer, un moyen légal selon l’article 1405 du Code de procédure civile, pour contraindre le locataire à s’acquitter de sa dette.

Votre locataire en situation d’impayé peut être soumis à des sanctions et des procédures légales pouvant aboutir à son expulsion.

 

Solliciter un huissier de justice

 

La procédure d’expulsion pas à pas

 

Que dit la loi ?

L'expulsion est une mesure extrême et ultime en France. La loi, notamment l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la cadre strictement pour éviter tout abus et assurer une certaine sécurité aux locataires.

 

💡 À noter : L'expulsion ne peut être mise en œuvre qu'après obtention d'un jugement et n'est pas autorisée pendant la trêve hivernale (du 1ᵉʳ novembre au 31 mars), sauf exceptions que vous pourrez découvrir dans notre article dédié au sujet.

 

Les étapes de la procédure judiciaire

Une fois l'injonction de payer émise et en l’absence de paiement du locataire, le propriétaire peut demander au tribunal de délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat de location. Si le locataire ne se met pas en règle pas dans les deux mois, le propriétaire peut alors demander la résiliation du bail.

 

💡 À noter : Le locataire a la possibilité, à toutes les étapes de la procédure judiciaire, de solliciter l’aide d’un avocat ou de se rendre au tribunal afin de présenter ses arguments, qu'ils soient liés à un litige sur le montant du loyer ou à des conditions de logement non satisfaisantes, entre autres.

 

Protection du locataire

Les délais d’expulsion, prévus par la loi, doivent être respectés. En outre, le propriétaire doit faire attention aux cas particuliers (personnes âgées, familles avec enfants) qui bénéficient de protections supplémentaires et pour lesquels les délais d’expulsion peuvent donc être rallongés.

 

💡 À noter : Dans certaines situations précaires, même après un jugement d'expulsion, une demande de relogement peut être déposée par le locataire auprès des services sociaux. Les procédures d’expulsion peuvent être retardées ou annulées si le locataire se retrouve dans une situation de grande précarité.

En synthèse, il est important de comprendre qu’en France, le processus d’expulsion pour non-paiement d’un loyer ne démarre pas automatiquement après un certain nombre de loyers impayés. Naviguer à travers le dédale des démarches et procédures administratives et juridiques demande une bonne compréhension du droit et beaucoup de patience. Bien que l'expulsion soit parfois inévitable, elle doit être abordée avec prudence, en respectant les droits et obligations de chaque partie. Voici une synthèse récapitulative de la procédure globale, même s’il existe toujours des exceptions à la règle.

 

En faisant appel à un professionnel du droit, comme un commissaire de justice ou un avocat, vous serez conseillé et accompagné dans cette démarche si vous êtes propriétaire d’un logement et que votre locataire ne vous verse plus le loyer qu’il vous doit pour occuper votre bien.

 

Faire appel à un huissier de justice

 

Peut-on expulser un locataire handicapé ?

Oui, un locataire handicapé peut être expulsé en France, mais cette action est strictement encadrée par la loi et ne peut être entreprise qu'en respectant des conditions spécifiques et une procédure légale rigoureuse.

 

1. Motif légitime et sérieux : Conformément à la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs, un propriétaire doit avoir un motif légitime et sérieux pour demander l'expulsion d'un locataire. Les motifs peuvent inclure le non-paiement du loyer, la violation des termes du bail ou l'usage de la propriété à des fins non autorisées.

2. Procédure légale : La procédure d'expulsion est détaillée dans le Code de la construction et de l'habitation (Articles L412-1 à L412-6). Elle commence généralement par un commandement de payer visant à résoudre la situation sans recourir à l'expulsion. Si cela ne résout pas le problème, le propriétaire peut alors saisir le tribunal pour obtenir une décision d'expulsion.

3. Protection des locataires en situation de handicap : Bien que la loi française n'exclue pas explicitement l'expulsion des locataires handicapés, elle prévoit des mesures de protection spécifiques, comme la considération de la situation personnelle du locataire dans le processus judiciaire, ce qui peut inclure le handicap. Les juges ont la discrétion d'accorder des délais supplémentaires ou de rechercher des solutions moins drastiques que l'expulsion.

4. Droit au logement opposable (DALO) : La loi n° 2007-290 du 5 mars 2007 renforce le droit au logement et peut offrir une protection supplémentaire aux locataires handicapés en situation de vulnérabilité, en leur donnant priorité pour l'attribution d'un logement social.