État des lieux conflictuel : comment réagir ?

L’état des lieux de sortie. C’est généralement à ce moment que la pression se fait sentir. Le logement sera-t-il dans un aussi bon état que lors de l’arrivée ? Y aura-t-il beaucoup de dégradations ? Le dépôt de garantie va-t-il être impacté ? 

 

L’état des lieux de sortie est souvent source de litige : le propriétaire et le locataire sont souvent en désaccord concernant la responsabilité des réparations du bien immobilier. 

Alors comment résoudre le conflit ? Une simple discussion suffira-t-elle ? Ou doit-on aller jusqu’à faire appel à un commissaire de justice (ex-huissier de justice) ?

 

Qu’est-ce qu’un état des lieux de sortie ?

L’état des lieux de sortie est réalisé à la fin d’un bail de location - qu’il concerne un particulier, un professionnel, pour un local commercial, une habitation ou simplement un garage. C’est un document faisant l’inventaire de votre bien immobilier et des potentielles dégradations qui s’y trouvent. Expliqué de manière plus simple, c’est une photo précise de la location lorsque le locataire rend les clés. 

Si vous le comparez à l’état des lieux entrant, vous pourrez déterminer plus facilement la responsabilité de chaque partie en cas de désaccord concernant la personne chargée des réparations. 

 

Simplicité et efficacité : le constat amiable 

L’état des lieux de sortie le plus fréquent est réalisé via un constat “amiable”. Le document décrit l’état du logement ou du local de manière précise et détaillée : des meubles qui s’y trouvent (s’il était loué meublé) aux griffures du chat sur le parquet de la chambre d’amis. Eh oui, nos amis les bêtes laissent parfois quelques traces après leur passage…

Il est appelé amiable, car ce sont le locataire et le bailleur qui le rédigent et le signent, sans personne d’autre. Ce type d’état des lieux est préférable, mais il arrive parfois qu’il y ait des désaccords, qu’une simple discussion n’arrive malheureusement pas à résoudre. 

 

Ça se complique : bailleur et locataire en désaccord

Si le propriétaire et le locataire n’arrivent pas à s’entendre concernant l’état des lieux de sortie, on considère que le constat d’état des lieux est conflictuel : il n’y a pas de terrain d’entente. Chacun campe sur ses positions. 

 

Michel est catégorique : cette hotte ne fonctionnait plus depuis déjà un mois, il avait prévenu la propriétaire qui ne l’a pas réparée. Hors de question que son dépôt de garantie soit impacté. 

Marie rigole : il ne l’a jamais prévenu. En plus, on voit bien que la hotte a été cassée et qu’elle n’a pas cessé de fonctionner toute seule.

 

Étant donné que l’amiable n’a pas abouti, il est préférable de faire intervenir un huissier de justice. Il sera en capacité d’établir un constat d’état des lieux de sortie qui saura mettre d’accord tout le monde. Photos, vidéos, outils spécifiques : le logement sera passé au peigne fin pour une description documentée, précise et illustrée.  

 

Quand faire appel à un huissier ?

Que ce soit une location de logement pour particulier, professionnel, commercial, etc., le bailleur et le locataire ont tous les deux la possibilité de demander l’intervention d’un commissaire de justice (ex-huissier de justice). Sa présence est fortement recommandée (elle n’est en aucun cas obligatoire) concernant les états des lieux sortants.

Mais il arrive que dans certains cas, l’huissier soit une solution nécessaire pour réaliser un état des lieux valable. 

 

Seul au monde

En tant que bailleur ou locataire, vous pouvez avoir des difficultés à faire venir l’autre partie pour réaliser l’état des lieux sortant.

Deux situations possibles :

1. La première, tout est prêt pour l’état des lieux. Il ne manque plus que le locataire ou le bailleur. Vous attendez 15 minutes, puis 30, puis 1h. Et puis vous recevez un message : il ne viendra pas. Il ne veut pas se rendre sur place pour réaliser l’état des lieux. 
2. Deuxième situation, l’état des lieux est prévu dans 3 jours, mais l’une des deux parties vous informe qu’il ne pourra pas être présent. Que faire ? Vous savez qu’un état des lieux réalisé en l’absence du locataire ou du propriétaire n’a aucune valeur… 

Dans les deux cas, faire intervenir un huissier de justice lors de l’état des lieux de sortie permet de rendre le document valable aux yeux de la loi. Le constat possède une vraie valeur juridique, même s’il a été réalisé sans la présence du bailleur ou du locataire. 

 

Je ne signerai rien !

L’inventaire du bien immobilier a été fait. L’état des lieux a été dûment complété. Et pourtant, vous vous arrachez les cheveux ! Le locataire ou le bailleur refuse de signer : il n’est pas d’accord et vous n’arrivez pas à trouver un terrain d’entente. 

Il est important de savoir qu’un état des lieux contradictoire - aussi appelé amiable, n’a aucune valeur si l’une des deux parties refuse de signer. Dans ce cas, faire appel à un commissaire de justice pour réaliser le constat permet de donner une valeur juridique au document, malgré le fait qu’il ne soit pas signé. L’état des lieux constaté par un huissier de justice ne nécessite pas la signature des parties pour être valable (pratique n’est-ce pas ?). 

 

Se tourner vers un huissier, à quoi ça sert ? 

Un constat est considéré comme un document avec une force probante. C’est-à-dire qu’il possède une véritable valeur juridique. Un juge le prendra toujours en compte en priorité - et celui d’un huissier prendra le dessus sur le constat amiable. 

Dans le cas d’un état des lieux de sortie, le commissaire de justice est au service de l’État et spécialisé dans le droit locatif et immobilier. Par conséquent, le constat est la solution qui apporte le plus de sécurité autant au propriétaire qu’au locataire. 

 

Approche neutre : une aide impartiale

La plus grosse difficulté lors d’un constat d’état des lieux est de se détacher des conséquences. Et oui, personne ne veut s’occuper des frais s’il y a des réparations ou des rénovations à faire. C’est là la principale raison sous-jacente du conflit. 

La réalisation d’un constat par huissier met les choses à plat, de manière neutre et sans parti-pris. Il est là pour aider à établir un document juste concernant les responsabilités de chacun : il ne représente ni le bailleur ni le locataire. Son constat - très documenté - sera donc totalement neutre, impartial et objectif. 

 

Finalement, responsable ou pas responsable ? 

À la fin de l’état des lieux de sortie, qui paiera pour les dégradations ? Le dépôt de garantie va-t-il être impacté ? Ni le bailleur, ni le locataire ne dit en porter la responsabilité. 

Comme expliqué auparavant, le constat d’état des lieux de sortie réalisé par un commissaire de justice apporte un point de vue parfaitement objectif sur les dégâts observables. Cacher “la poussière sur le tapis” ne passera sans doute pas inaperçu. 

Et c’est donc lui qui aura la décision finale : est-ce de l’usure normale ? Le locataire est-il fautif concernant la rayure du parquet ? Le propriétaire était-il censé faire réparer la hotte qui ne fonctionne plus depuis déjà 2 mois ? 

Autant de questions qui posent souvent problèmes, mais qui sont plus facilement résolvables dès lors qu’une partie externe et impartiale intervient. D’autant plus que l’huissier représente une présence juridique : la partie en tort n’aura d’autre choix que de reconnaître les faits devant les preuves, et d’en assumer la responsabilité. 

 

Quel est le coût d’un constat d’état des lieux de sortie ? 

Le constat d’état de lieux de sortie n’est pas soumis à un tarif particulier en soi si les deux parties s’accordent. 

En revanche, en cas de litige, la loi stipule que le constat d’huissier est soumis à une réglementation tarifaire particulière. Son coût dépend alors de la surface du logement : 

• Moins de 50 m² : 132,56 € TTC
• De 50 à 150 m² : 154,44 € TTC
• Plus de 150 m² : 231, 66 € TTC

Les frais de déplacement de l’huissier et des lettres de convocation peuvent s’ajouter au coût total. 

💡: en cas de litige lors de l’état des lieux, le prix du constat doit obligatoirement être partagé à parts égales entre le bailleur et le locataire (ce qui vous revient à beaucoup moins cher mine de rien). Peu importe celui qui a initié la démarche. 

 

Vous êtes en désaccord avec votre locataire ou le propriétaire du logement ? Prenez rendez-vous avec un huissier ici.