Puis-je sous-louer mon appartement sans en informer mon bailleur ?

La question de la sous-location est fréquemment posée par de nombreux locataires souhaitant optimiser l'utilisation de leur espace ou compléter leurs revenus. La Coupe du monde Rugby 2023 et les prochains Jeux Olympiques organisés en France semblent ouvrir des opportunités pour les propriétaires, mais aussi pour les locataires qui s’imaginent profiter de ces événements d’envergure mondiale. Avant de vous lancer dans une telle démarche, il est impératif de comprendre le cadre juridique qui entoure cette pratique, sous peine de lourdes sanctions. On fait le point !

 

Les bases légales de la sous-location en France

La sous-location ne s'improvise pas et s'appuie sur un cadre légal spécifique. Selon la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la sous-location d’un logement est conditionnée par l’obtention d’un accord écrit du bailleur. Ce texte de loi fondamental dans le domaine de la location immobilière stipule en son article 8 que le locataire ne peut sous-louer son logement ou même céder son bail sans l'accord préalable du propriétaire, et ce, même partiellement. La connaissance de cette loi est essentielle pour tout locataire envisageant la sous-location.

 

Comprendre la sous-location : définition et cadre légal

La sous-location est l'action par laquelle le locataire en titre d'un bien immobilier loue tout ou partie de ce logement à un tiers, appelé sous-locataire. Cette pratique est strictement réglementée. Le cadre légal de la sous-location est défini non seulement par la loi cité précédemment, mais aussi par le décret n°87-712 du 26 août 1987 qui encadre la fixation du loyer de sous-location, qui ne doit pas excéder celui payé par le locataire principal.

 

Les contrats de bail et les clauses de sous-location

Avant toute chose, il est primordial de vérifier les termes de votre contrat de bail. Certains baux peuvent contenir une clause explicite interdisant la sous-location. Dans ce cas, tout projet de sous-location serait illégal et pourrait entraîner la résiliation de votre bail. 

Si aucune clause ne mentionne la sous-location, le chemin est libre pour une demande d'accord, qui doit être formulée par écrit auprès de votre bailleur.

 

Dans votre demande, vous devrez fournir le nom et l’adresse du sous-locataire potentiel, ainsi que le montant du loyer proposé, qui, nous le rappelons, doit respecter les plafonds établis par la loi. La transparence est ici de mise pour maintenir une relation de confiance avec votre bailleur et vous assurer une démarche légale.

 

💡À noter : Si vous sous-louez une partie de votre logement tout en y habitant, vous restez le locataire principal. En cas de défaillance du sous-locataire (non-paiement, dégâts), c'est vous qui êtes juridiquement responsable vis-à-vis du propriétaire.

 

Les conditions à remplir pour sous-louer légalement

Envisager la sous-location de votre appartement nécessite une compréhension approfondie des obligations légales. Vous êtes tenté par cette option pour des raisons financières ou de convenance personnelle ? Soyez d'abord au clair avec la loi pour éviter tous problèmes.

 

L'accord du bailleur : une nécessité légale ?

Le point de départ de toute sous-location est l'obtention d'un accord écrit du propriétaire. Cet accord est non seulement une courtoisie, mais une obligation légale énoncée par l'article 8 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Pourquoi cette formalité est-elle si cruciale ? Tout simplement parce que sans cet accord, toute sous-location serait considérée comme illégale, exposant le locataire à des risques de résiliation de son bail et à des poursuites pour violation des termes du contrat de location.

 

Pour obtenir cet accord, la démarche est claire : une lettre recommandée avec accusé de réception détaillant votre projet de sous-location est la voie à suivre. Mentionnez-y le prix du loyer envisagé pour le sous-locataire, qui, selon l'article 8-1 de la même loi, ne peut excéder le montant que vous payez vous-même. 

La transparence est ici gage de sécurité juridique.

 

Les documents indispensables pour une sous-location en règle

Une fois l'accord du bailleur en poche, plusieurs documents doivent être préparés pour encadrer légalement cette nouvelle relation locative. Parmi ces documents, le contrat de sous-location doit être établi. Ce contrat doit reprendre les grandes lignes de votre bail principal tout en y ajoutant les spécificités propres à la sous-location. Il doit notamment indiquer la durée de la sous-location, qui ne peut excéder celle restante de votre bail principal, conformément à la législation en vigueur.

 

Il est également impératif de fournir au bailleur une copie du contrat de sous-location ainsi que l'état des lieux d'entrée du sous-locataire. Ces documents assurent que toutes les parties ont une compréhension claire des termes de l'accord et des conditions du logement.

 

JE SOUHAITE RÉALISER UN CONSTAT D’ÉTAT DES LIEUX 

 

Il est important de noter que les règles sont différentes si vous sous-louez un logement meublé ou vide, et que des dispositions spécifiques peuvent être appliquées selon le type de votre bail (loi de 1989, bail mobilité, etc.).
Par ailleurs, en cas de location meublée, la loi Alur (loi n° 2014-366 du 24 mars 2014) impose de fournir au sous-locataire une liste précise des meubles mis à disposition. Si vous sous-louez votre logement à un tiers, vous pouvez vous prémunir des litiges liés aux vols, grâce au constat d’inventaire. Ce constat pourra être utilisé en cas de vol, mais aussi vous protéger en cas de cambriolage.

💡À noter : Le sous-locataire ne bénéficie pas des mêmes droits que le locataire principal. Il est donc impératif, en tant que locataire, de bien informer le sous-locataire des risques.

Les risques d'une sous-location sans accord du bailleur

La sous-location peut sembler être une solution pratique pour optimiser votre budget ou rentabiliser un espace inutilisé. Toutefois, il est primordial de se conformer à la législation pour éviter des conséquences juridiques souvent méconnues, mais réellement graves. La suite de cet article vise à vous fournir des informations clés pour effectuer une sous-location en toute légalité.

 

Les conséquences juridiques pour le locataire principal

Lorsque vous décidez de sous-louer votre appartement sans l'accord de votre bailleur, vous vous exposez à des risques juridiques significatifs. Le non-respect de l'article 8 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs est une infraction aux termes de votre caution. Ce manquement peut justifier une demande de résiliation du bail par le propriétaire devant les tribunaux, et parfois même sans préavis. De plus, le bailleur est en droit de réclamer la restitution des bénéfices tirés de la sous-location non autorisée.

 

Les répercussions possibles pour le sous-locataire

Pour le sous-locataire, l'absence d'accord du bailleur peut entraîner une expulsion soudaine et sans recours. En effet, étant donné que la sous-location est considérée comme illégale, le sous-locataire pourrait se retrouver sans domicile, sans possibilité de défendre sa position devant la loi, car son contrat serait nul et non avenu.

💡 À noter : L’article 15-1 de la loi de 1989 précise que si le locataire donne congé, alors le sous-locataire ne peut pas rester dans les lieux.

 

FAIRE CONSTATER UNE SOUS-LOCATION

 

Prévenir les litiges : les bonnes pratiques à adopter

La prévention est la meilleure défense contre les litiges en matière de sous-location. Voici quelques bonnes pratiques :

• Obtenez toujours l'accord écrit du bailleur avant de procéder à la sous-location.
• Rédigez un contrat de sous-location clair qui reprend les termes du bail principal.
• Assurez-vous que le loyer de sous-location respecte les plafonds autorisés.
• Effectuez un état des lieux avec le sous-locataire pour éviter les désaccords futurs.

 

L'importance de l'huissier de justice dans les litiges liés à la sous-location

En cas de litige, le commissaire de justice (ex-huissier de justice) joue un rôle essentiel. Il peut intervenir pour établir des constats qui serviront de preuves devant les juridictions compétentes.

En cas de sous-location non autorisée par exemple, un constat d'huissier pourra prouver l'existence de la sous-location, utile en cas de procédure judiciaire.
Si vous êtes confronté à une situation où votre sous-locataire refuse de quitter les lieux malgré l'absence d'accord du bailleur, l'huissier pourra procéder à l'expulsion, en vertu d'une décision de justice.

 

En matière de sous-location, la diligence d'un huissier pourrait également s'avérer nécessaire pour constater l'état du logement en cas de dommages causés par le sous-locataire. Le constat d’état des lieux d’entrée constituera une force probante importante, car un constat d’huissier est considéré comme une preuve dite “parfaite” devant les tribunaux.

 

L'huissier peut également être utile en amont, pour la rédaction du bail de sous-location, assurant ainsi que toutes les conditions légales sont remplies et que le bailleur ainsi que le locataire principal sont protégés.