Qui paye en cas de loyers impayés ?

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Vous êtes propriétaire et vous subissez un retard de paiement de la part de votre locataire. Vous êtes prêt à engager des actions, mais qui devra payer ? Est-ce préférable d’attendre ?

Quelle que soit la raison pour laquelle votre locataire ne vous a pas payé en temps et en heure, il vaut mieux agir rapidement plutôt que de laisser la situation se dégrader.

 

Que faire face à un loyer impayé ?

Conformément à votre bail de location, votre locataire doit vous verser le loyer le 5 de chaque mois. Seulement, voilà, nous sommes le 10 et vous n’avez encore reçu aucun paiement. Ce retard peut-être le début d’un loyer impayé. Agissez donc rapidement pour prendre en main la situation.

Les actions qu’une propriétaire peut mettre en place face à un loyer impayé se distingue en 2 phases : 

  • La phase amiable
  • La phase judiciaire

La phase amiable

Tout d’abord, la phase amiable. Il s’agit de la phase pendant laquelle propriétaire et locataire vont tenter de se mettre d’accord pour trouver une solution face au retard de paiement du loyer. Cette phase amiable intervient avant toute saisie juridique.

La phase amiable est profitable aux deux parties, car elle évite une procédure longue et coûteuse. 

 

Étape 1 : prendre contact avec le locataire

La première action que vous devez mener face à un loyer impayé consiste à prendre contact avec votre locataire. Vous pouvez tenter de le joindre par téléphone, lui envoyer une lettre simple lui signifiant son retard de paiement… bref tous les moyens pour tenter de comprendre la situation.

 

Étape 2 : envoi d’une mise en demeure de payer

Malgré vos appels, vous n’obtenez aucune réponse de votre locataire. Vous pouvez donc passé à l’étape 2 qui consiste en l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception. Cette lettre a pour objet la mise en demeure de payer, elle précise le montant dû et la date attendue pour cette somme.

 

Étape 3 : envoi d’un commandement de payer

Malgré vos deux courriers, vous n’obtenez aucune réponse et aucun paiement. Il est donc temps de faire appel à un professionnel, c'est-à-dire un huissier de justice (nommé Commissaire de justice depuis le 1er juillet 2022). Ce dernier se chargera alors d’envoyer un commandement de payer à votre locataire en défaut de paiement.

Le commandement de payer est un acte juridique qu’un propriétaire adresse à son locataire pour lui demander de payer sa dette. Il ne peut être réalisé que par un huissier de justice. Cet acte reconnaît la dette du locataire et précise qu’en cas de non-paiement, la conséquence sera la résiliation du bail. Le commandement de payer est envoyé d’abord au locataire. Puis dans un délai de 15 jours, au(x) garant(s). 

Un commandement de payer précise les sommes réclamées au locataire, le délai sous lequel ce dernier doit s’acquitter de sa dette et faire référence à la clause résolutoire du bail. 

Une fois que le commandement de payer es remis par le Commissaire de justice au locataire débiteur, ce dernier a deux mois pour régulariser sa situation.

 

La phase judiciaire

Cela fait 2 mois que votre locataire a reçu votre commandement de payer mais aucune amélioration à l’horizon : vous cumulez les loyers impayés et votre locataire ne vous donne aucune réponse. 

Il est donc tant de d’entamer une procédure judiciaire à l’encontre de votre locataire pour constater la résolution du bail du fait des loyers impayés. Le juge étudiera alors votre dossier avant de prononcer l’expulsion de votre locataire.

 

La procédure complète liée aux loyers impayés peut prendre de 8 mois à plus d’un an. Il est donc essentiel pour vous d’agir dès le premier impayé.

💡 Bon à savoir : avoir recours à l’huissier dès le premier retard de paiement est bénéfique pour deux points : 

  • Cela envoie un signal fort à votre locataire : le fait de recevoir un courrier d’un Commissaire de justice pourra l'inciter instantanément à réguler sa situation
  • Si le refus de paiement persiste, vous avez tous les éléments pour engager une procédure judiciaire.

 

Combien coûtent les services d’un huissier en cas de loyer impayé ?

Selon la procédure, l’huissier de justice aura à réaliser différentes actions. De l’accord à l’amiable à l’expulsion du locataire, vous aurez à avancer un certain nombre de frais.

Dans le cadre de loyers impayés, les actes que peuvent réaliser les Commissaires de justice sont réglementés par l’État. Pour connaître le tarif de ces actes, vous pouvez consulter les tarifs réglementés des huissiers de justice.

 

Qui paye les frais d’huissier ?

Lors du recours aux services d’un Commissaire de justice dans le cadre de loyers impayés, nous avons vu qu’il y avait 2 phases : la phase amiable et la phase judiciaire. Selon la phase, la personne redevable de frais n’est pas la même.

Qui paye les actions amiables dans le cas de loyers impayés ?

Pendant la phase amiable, vous pouvez faire intervenir un Commissaire de justice à différentes étapes.

Dès les premières prises de contact comme les appels téléphoniques par exemple. Le fait qu’un professionnel du droit prenne le relai dès le départ peut envoyer un signal fort à votre locataire et l’inciter à régler rapidement sa dette. Dans ce cas, comme vous êtes le demandeur et comme pour n’importe quelle procédure, vous êtes redevable des frais d’huissier. 

L’étape 3 de la phase amiable consiste en l’envoi d’un commandement de payer par un Commissaire de justice. Cet acte est obligatoire selon l’article L. 111-8 du Code des procédures civiles d'exécution. Il est donc à la charge du locataire débiteur. Toutefois, le locataire peut décider de ne pas payer ses frais d’huissier.

 

Même si en tant que propriétaire, vous trouvez cela dommageable de devoir vous acquitter de frais, sachez que résoudre un conflit à l’amiable est toujours moins coûteux et surtout plus rapide que d’engager une procédure judiciaire. Trouver un accord amiable sera toujours préférable à la saisie du tribunal.

 

Qui paye les actions en justice en cas de loyers impayés ?

Les actions judiciaires sont des actions menées par le Commissaire de justice à la demande du juge dans le cadre d’une procédure.

Dans le cas de loyers impayés, dès que le juge aura constaté la créance, ce sera au locataire débiteur de s’acquitter des frais d’huissier. 

La loi prévoit un délai de deux mois pour laisser au débiteur le temps de régler la situation ou bien de trouver un accord amiable avec le propriétaire. Ce délai de deux mois débute lors de l’envoi du commandement de payer. Passé ce délai, le propriétaire pourra saisir le tribunal pour demander l’expulsion du locataire conformément à la clause résolutoire présente dans le contrat de location.

Le propriétaire du logement devra avancer les frais d’intervention de l’huissier pour l’expulsion afin d’enclencher la procédure. Ces frais lui seront ensuite remboursés par son locataire

 

En tant que propriétaire, comment éviter tout frais ?

Vous êtes propriétaire et vous voulez à tout prix éviter de devoir vous acquitter de frais en cas de loyers impayés.

La solution qui s’offre à vous et de recourir à une assurance loyers impayés, aussi appelé Garantie Loyer Impayé (GLI). Cette assurance, en fonction de la formule choisie, peut couvrir l’ensemble des frais induits par les loyers impayés. Dans certains cas, votre GLI vous évite même d’avancer des frais.