Loyer impayé : comment réagir ?

Immobilier Réagir Décrypter Loyers impayés

Vous êtes propriétaire et votre locataire ne vous a pas payé son dernier loyer. Votre bail mentionne explicitement qu’en cas de retard de paiement, le bail peut-être résolu. Mais avant d’en arriver là, plusieurs solutions s’offrent à vous et il est crucial de ne brûler aucune étape.

 

Qu’est-ce qu’un loyer impayé ? 

Soyons tout d’abord clair sur les termes. Ce qui vous lie à votre locataire est un contrat de location. Ce contrat détaille clairement le montant du loyer dû par votre locataire en contrepartie de la mise à disposition de votre bien et la date d’échéance à laquelle ce loyer doit être réglé conformément à l’article 7 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Dans le cas où, à la date de paiement prévue, votre locataire ne vous a pas versé l’intégralité du loyer, alors vous pouvez considérer qu’il s’agit d’un loyer impayé.

 

Que faire face à un loyer impayé ?

Il est important d’agir étape par étape face à un loyer impayé. Cela vous permet d’une part d’être certain de ne pas enfreindre la loi et d’autre part de limiter les dépenses. En effet, ce premier loyer impayé peut-être un simple retard ou bien le début d’une procédure longue et coûteuse. Il s’agit donc de réagir rapidement pour trouver une solution avant d’opter pour la résiliation du bail.

 

La résolution amiable

La première chose à faire dans n’importe quel conflit consiste à prendre contact avec les parties prenantes. 

 

La phase de discussion

Dans votre cas, vous devez contacter votre locataire par tous les moyens qui vous semblent adaptés pour comprendre les raisons de son retard de paiement. 

Il s’agit parfois d’une protestation de votre locataire face à des travaux que vous n’effectuez pas dans le logement. Soyez donc à l’écoute de ses demandes pour trouver rapidement une solution face à ce loyer impayé.

Dans d’autres cas, le retard de paiement peut-être dû à des soucis financiers rencontrés par votre locataire. Vous pouvez alors lui proposer un plan d’apurement. C'est-à-dire que vous vous mettez d’accord avec votre locataire pour étaler les paiements. Le temps pour lui de régler ses problèmes financiers en se tournant par exemple vers l’ADIL, Action Logement ou encore le Fond de Solidarité pour le Logement

Dans ces deux cas, il est dans votre intérêt de trouver une solution avec votre locataire pour résoudre ce problème de loyer impayé.

 

La phase d’actions

Toutefois, vous pouvez vous retrouver face à un locataire qui ne vous répond pas ou qui refuse de s’acquitter de sa dette. Vous devez donc entamer des démarches formalisées pour demander le paiement de la somme qui vous est due. Il s’agit encore de recours réalisés dans le cadre d’une démarche de résolution amiable.

La première étape que vous pouvez réaliser vous-même consiste à envoyer une mise en demeure de paiement. Cette lettre est à envoyer en courrier recommandé avec accusé de réception. Le fait d’effectuer cette démarche officialise vos recours et vous permet de prouver dans le futur les actions que vous avez mises en place. 

 

💡 De manière générale, pensez à conserver une copie de toutes les actions que vous avez réalisées pour tenter de résoudre le conflit, cela appuiera votre bonne foi en cas de poursuites judiciaires. 

 

Si votre courrier recommandé n’aboutit pas, vous pouvez faire appel à un Commissaire de justice (appelé également Huissier de justice). Ce dernier prendra le relai sur votre démarche en envoyant à votre locataire un commandement à payer. Cet acte officiel ne peut être rédigé que par un huissier. Il précise que votre locataire à deux mois pour régler sa dette, auquel cas, il s’expose à l’expulsion du logement. Ce commandement à payer fait référence à la clause résolutoire de votre contrat de location. Il sera transmis dans un délai de 15 jours aux garants de votre locataire pour leur signifier le défaut de paiement de votre locataire. 

 

Les poursuites judiciaires

2 mois après la réception du commandement de payer, votre locataire n’a toujours pas régulariser la situation. Il est donc tant d’entamer la procédure judiciaire. Vous assignez alors votre locataire devant le tribunal. 

Seul un juge peut condamner votre locataire :

  • Au paiement de l’intégralité des loyers grâce à une injonction de paiement délivré par un Commissaire de justice
  • À l’expulsion des lieux et donc à la résolution du bail

Pensez à vous faire accompagner de professionnel du droit pour ces étapes. Les Commissaires de justice sont formés pour vous accompagner au mieux dans la résolution de recouvrement.

⚠️ Attention : vous ne pouvez pas vous-même décider d’exclure votre locataire. En vous introduisant dans le logement ou en changeant les serrures par exemple, vous êtes passible d’une peine de 3 ans d’emprisonnement et de 30 000€ d’amende. 

 

Comment réduire le risque de loyers impayés ?

La hantise de tous les propriétaires est de se retrouver face à une situation de loyers impayés. La procédure est longue, coûteuse et stressante.

Pour limiter ce risque, vous pouvez mettre en place certaines actions.

 

Clause résolutoire

Pour vous prémunir d’une procédure longue et donc coûteuse, soyez attentif à ajouter à votre contrat de location la clause résolutoire. Cette clause précise que si une des parties ne respectent pas ses obligations, alors le bail est résilié. Le paiement des loyers fait partie des obligations du locataire envers son propriétaire.

Ainsi, en cas de loyer impayé, vous pourrez entamer une procédure d’expulsion en activant cette clause résolutoire. Le juge s’appuiera sur cette dernière pour décider de l’expulsion de votre locataire.

 

Caution solidaire plutôt que caution simple

Il est commun d’exiger lors de la signature d’un contrat de location des garants. La plupart du temps, aucune mention spécifique ne précise la nature de la caution. Il s’agit donc d’une caution dite simple. Dans le cas d’une caution simple, le bailleur doit avoir entamé plusieurs actions dont l’envoi du commandement à payer avant de solliciter les garants.

Alors que dans le cas d’une caution solidaire, le propriétaire peut se retourner dès le premier loyer impayé vers les garants s’étant portés caution pour le logement. La seule action que doit réaliser un bailleur avant de solliciter les garants est de prévenir le locataire par lettre recommandée avec accusé de réception.

 

Sélectionnez les garants

En cas de loyers impayés, le garant peut-être la solution pour résoudre le défaut de paiement. Encore faut-il que ce dernier accepte et soit en capacité de régler la dette de votre locataire.

Quelques précautions à prendre concernant les garants :

  • S’assurer que le garant est un proche du locataire. En effet, pour débloquer la situation, il faut soit que le locataire accepte de payer sa dette. Dans ce cas, le garant peut l’inciter à payer ses loyers. Soi que le garant accepte d’éponger la dette de votre locataire donc qu’il soit assez proche pour se sentir concerné par cette situation.
  • Sélectionner un garant solvable. Le risque en cas d’impayé est de faire face à des garants qui n’ont pas les moyens de couvrir leurs propres dépenses et les loyers qu’il vous manque. Il est donc préférable d’exiger des garants gagnant largement de quoi couvrir le paiement de vos loyers.
  • S’assurer de l’existence des garants. Il n’est pas rare que les garants nommés n’existent pas ou n’aient pas donné leur accord pour se porter caution. Pensez à vérifier l’identité des personnes désignées par votre locataire et à vérifier leur accord pour se porter caution.

 

Souscrire une assurance

De nombreuses solutions existent sur le marché pour se prémunir de tout risque de défaut de paiement. Assurance loyer impayé ou Garantie loyer impayé, ces offres. Selon les formules, ces protections couvrent les loyers impayés, les dommages dans votre logement, les frais engagés en cas de conflit etc… Soyez également attentif aux actions exigées par votre assurance en cas de loyers impayés. Chacune d’elle pourrait vous demander des actions spécifiques.

Le principe des assurances ou de la GLI est assez simple. En cas de loyers impayés, votre protection prend le relai sur les loyers que vous devez percevoir. C’est elle ensuite qui se retournera contre votre locataire pour exiger le paiement de ses dettes. Vous n’avez dans ce cas aucune démarche à effectuer une fois que votre assurance a pris le relai.

⚠️ Important : vous ne pouvez pas cumuler Assurance et Caution. C’est donc à vous, en tant que propriétaire, de faire le choix sur la protection que vous souhaitez mettre en place face aux loyers impayés.

 

Qui paye en cas de loyers impayés ?

Face à des loyers impayés, vous pouvez engager un certain nombre d’actions durant la phase amiable et la phase judiciaire. 

Pour savoir quels coûts pourront être imputé à votre locataire débiteur, consultez notre article dédié : Qui paye en cas de loyers impayés ?

 

Vous faites face à des loyers impayés ? Faites vous accompagner par notre réseau d’huissier disponible partout en France en prenant rendez-vous en ligne pour une consultation.